RUSYA'DA GAYRİMENKUL SATIŞ SÜRECİ — ADIM ADIM REHBER- 2025

Rusya'da gayrimenkul (konut, arsa, ofis veya ticari mülk fark etmeksizin) satışı belirli bir yasal prosedüre tabidir.

Bu prosedür, mülkün türüne göre küçük farklılıklar gösterse de aşağıdaki adımlar tüm satışlar için yaklaşık olarak geçerlidir.

1. Mülkiyet Belgelerinin Hazırlanması

Satıcı öncelikle gayrimenkul üzerindeki haklarını kanıtlayan tüm belgeleri toplamalıdır:

• EGRN (Единый государственный реестр недвижимости – Birleşik Devlet Gayrimenkul Sicili) belgesi: Tapu kaydının resmi özeti. Bu belge Rusya'nın tapu kurumu olan Rosreestr (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Federal Kayıt, Kadastro ve Haritalama Servisi) tarafından verilir.
• Teknik Pasaport (Технический паспорт): Gayrimenkulün planını, ölçülerini ve yapısal özelliklerini içeren belgedir. Bu belge, teknik envanter ofisi olan BTI (Бюро технической инвентаризации – Teknik Envanter Bürosu) tarafından düzenlenir.
• Kadastro Planı (Кадастровый план): Arazinin veya dairenin resmi sınırlarını, konumunu ve kadastro numarasını gösteren belgedir.
• Sahiplik Belgesi: Gayrimenkulün nasıl elde edildiğini gösterir (örneğin satış sözleşmesi, bağış sözleşmesi, miras belgesi).
• Eğer mülk eşler arasında ortaksa, eşin noter onayı (нотариальное согласие супруга) da gerekir.

📌 Not: Satıcının mülk üzerinde vergi borcu, ipotek (ипотека – mortgage) veya icra şerhi (обременение – takyidat) bulunmamalıdır.

2. Gayrimenkulün Değerlemesi

Her satıştan önce mülkün gerçek piyasa değeri belirlenir.

Bu işlem, lisanslı bir değerleme uzmanı (оценщик) tarafından yapılır ve "değerleme raporu" hazırlanır.

Bu rapor, özellikle vergi hesaplamaları veya banka kredisi ile satışlarda zorunludur.

3. Ön Sözleşme Yapılması (İsteğe Bağlı)

Taraflar, kesin satıştan önce koşulları netleştirmek için ön satış sözleşmesi (предварительный договор купли-продажи) imzalayabilirler.

Bu sözleşmede:

• Satış fiyatı,
• Ödeme koşulları,
• Satışın gerçekleşeceği tarih,
• Cayma halinde uygulanacak cezalar belirtilir.

Çoğu durumda, alıcı bu aşamada kapora (задаток) öder.

Kapora ödenmişse ve taraflardan biri sebepsiz cayarsa, bu miktar iade edilmez veya iki katı şeklinde geri ödenir.

4. Belgelerin Hazırlanması

Satış işleminin yasal geçerliliği için aşağıdaki belgeler gerekir:

Satıcıdan:

• Rusya Federasyonu pasaportu,
• EGRN belgesi,
• Kadastro planı,
• Eşin noter onayı (gerekirse),
• Satış sözleşmesi taslağı.

Alıcıdan:

• Rusya Federasyonu ve yabancı ülke pasaportu,
• Ödeme kaynağını gösteren belgeler (örneğin banka kredi onayı veya hesap dökümü).

5. Satış Sözleşmesinin Hazırlanması

Satış sözleşmesi (договор купли-продажи недвижимости), satışın hukuken geçerli hale geldiği belgedir.

Bu belgede şunlar bulunmalıdır:

• Tarafların kimlik bilgileri,
• Gayrimenkulün adresi, kadastro numarası ve tanımı,
• Satış fiyatı,
• Ödeme şekli (nakit, banka havalesi, akreditif vb.),
• Teslim tarihi,
• Tarafların imzaları.

Bazı durumlarda (örneğin hisseli mülkiyet, vekaletle satış, çocuk adına kayıtlı ev), sözleşmenin noter onayı (нотариальное удостоверение) zorunludur.

6. Ödeme İşlemi

Rusya'da gayrimenkul satışlarında en çok kullanılan üç güvenli ödeme yöntemi vardır:

1. Banka Kasası (банковская ячейка): Alıcı, parayı bankada kiralanan bir kasaya bırakır. Tapu devri tamamlanınca satıcı kasayı açarak parayı alır.
2. Akreditif (аккредитив): Banka, satış tamamlanana kadar parayı bloke eder ve tescil sonrası satıcıya öder.
3. Escrow Hesabı (эскроу-счёт): Özellikle yeni inşaat projelerinde zorunludur. Alıcının parası banka hesabında tutulur ve mülk teslimi sonrası serbest bırakılır.

7. Devlet Kaydı (Tapu Tescili)

Tüm belgeler, MFC (Многофункциональный центр – Çok Fonksiyonlu Devlet Hizmet Merkezi) aracılığıyla veya doğrudan Rosreestr kurumuna teslim edilir.

Bu aşamada gayrimenkulün yeni sahibinin tescili yapılır.

Gerekli belgeler:

• Satış sözleşmesi,
• Tarafların pasaportları,
• EGRN belgesi,
• Ödeme belgeleri,
• Noter onayları (gerekirse).

⏱ Süre: 5 ila 9 iş günü arasında değişir.
💰 Devlet harcı:

• Gerçek kişiler için 2.000 Rus rublesi,
• Tüzel kişiler (şirketler) için 22.000 rubleye kadar.

8. Yeni Tapunun Verilmesi

Rosreestr kaydı tamamlandığında alıcıya yeni EGRN kaydı verilir.

Bu kayıt, artık alıcının mülkün yasal sahibi olduğunu gösterir.

Tapu belgesi elektronik imzalı PDF formatında veya basılı şekilde alınabilir.

9. Vergi Bildirimi

Satıcı, satıştan elde ettiği gelir için Rusya'da vergi beyan etmek zorundadır:

• Rus vatandaşları için gelir vergisi oranı %13'tür.
• Yabancı uyruklular için oran %30'dur.
• Ancak satıcı mülkü beş yıldan uzun süredir elinde bulunduruyorsa, bu satış vergiden muaftır.

Alıcı, satın alma bedelinin belirli bir kısmını vergi indirimi (налоговый вычет) olarak geri alabilir.

10. Tapu Sonrası İşlemler

• Yönetim şirketine (управляющая компания) yeni malik bilgileri bildirilir.
• Elektrik, su, gaz, internet gibi abonelikler yeni sahibin adına devredilir.
• Evin sigortası (страховка) varsa devredilir veya yenilenir.
• İlgili belgeler muhafaza edilir; vergi ve mülkiyet beyanları zamanında yapılır.

11. Özel Durumlar

• Vekaletle Satış (по доверенности): Noter tasdikli vekaletname zorunludur.
• İpotekli Satış (ипотека): Bankanın yazılı onayı gerekir.
• Yabancı Satıcı veya Alıcı: Pasaport çevirileri noter onaylı ve Rusça olmalıdır.
• Yeni İnşaat Projeleri (застройщик): Satış yalnızca escrow sistemi aracılığıyla yapılabilir.