俄罗斯房地产买卖流程 — 步骤指南（2025）

在俄罗斯，房地产（住宅、土地、办公室或商业地产）的买卖必须遵循一定的法律程序。

虽然根据房产类型可能略有不同，但以下步骤适用于所有交易。

1. 准备产权文件

卖方需准备证明房产所有权的全部文件:

• EGRN（统一房地产登记册，Единый государственный реестр недвижимости）：由**Rosreestr（俄罗斯联邦房地产登记局，Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии）**签发的产权证明。
• 技术护照（Технический паспорт）：由**BTI（技术库存局，Бюро технической инвентаризации）**出具，包含房产平面图、结构和面积信息。
• 地籍图（Кадастровый план）：显示房产边界、位置及地籍号。
• 所有权证明文件：如购房合同、赠与或继承文件。
• 若房产为夫妻共同财产，需提供配偶公证同意书（нотариальное согласие супруга）。

📌 注意： 房产不得存在税务欠款、抵押（ипотека）或查封（обременение）。

2. 房产估价

出售前需确定房产的市场价值。

此工作由持证的**估价师（оценщик）**完成，并出具估价报告。该报告在税务及银行贷款交易中为必需。

3. 签署预售合同（可选）

买卖双方可先签署预售合同（предварительный договор купли-продажи），明确主要条款：

• 销售价格，
• 付款条件，
• 交易日期，
• 违约处罚。

买方通常在此阶段支付定金（задаток）。

若无正当理由取消交易，违约方需没收或双倍返还定金。

4. 准备相关文件

为确保交易合法，需提交以下文件：

卖方：

• 俄罗斯联邦护照，
• EGRN 登记证明，
• 地籍图，
• 配偶同意书（如适用），
• 销售合同草案。

买方：

• 俄罗斯或外国护照，
• 资金来源证明（银行贷款批复、银行流水等）。

5. 签署正式购房合同

**购房合同（договор купли-продажи недвижимости）**是产权转移的法律依据，应包括：

• 双方身份证明信息，
• 房产地址、地籍号及描述，
• 价格，
• 付款方式（现金、银行转账、信用证等），
• 交付日期，
• 双方签字。

若为共有产权、授权代理或未成年人名下房产，须经过公证（нотариальное удостоверение）。

6. 付款方式

俄罗斯常用三种安全付款方式：

1. 银行保险箱（банковская ячейка）：买方将资金存入保险箱，产权转移后卖方领取。
2. 信用证（аккредитив）：银行在登记完成后向卖方付款。
3. 托管账户（эскроу-счёт）：新建楼盘强制使用，资金在交房及登记后解冻。

7. 国家登记（产权登记）

所有文件通过MFC（多功能政务中心，Многофункциональный центр）或直接提交至Rosreestr进行登记。

此阶段完成买方产权的正式注册。

所需文件：

• 购房合同，
• 双方护照，
• EGRN 文件，
• 付款凭证，
• 公证文件（如适用）。

⏱ 办理时间： 约 5–9 个工作日。
💰 国家手续费：

• 个人：2,000 卢布；
• 公司：最高 22,000 卢布。

8. 新产权证明的签发

登记完成后，买方将收到新的EGRN 证明，确认其为合法所有人。

产权证书可为电子 PDF 版（带电子签名）或纸质版。

9. 税务申报

卖方须就房产交易所得缴税：

• **俄罗斯公民：**13%所得税；
• **外国公民：**30%所得税；
• 若持有房产超过 5 年，则可免税。

买方可申请部分购房金额的税收抵扣（налоговый вычет）。

10. 登记后事项

• 向**物业管理公司（управляющая компания）**报告新业主信息。
• 将电、水、燃气、网络等公用事业账户转至新业主名下。
• 更新或转移房屋保险（страховка）。
• 妥善保存全部文件，用于税务或产权核查。

11. 特殊情况

• 授权代理销售（по доверенности）：须提供公证授权书。
• 抵押房产销售（ипотека）：须银行书面同意。
• 外国买卖方：护照及文件须翻译成俄文并公证。
• 新建项目（застройщик）：必须通过托管账户（Escrow）进行交易。